Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, tự định giá nhà đất là việc ước tính giá trị của nhà đất bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Có năm phương pháp xác định giá nhà đất được quy định như sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Đây là phương pháp dựa vào các giao dịch chuyển nhượng hoặc đấu giá của các thửa nhà đất trống có tính chất tương tự với thửa nhà đất cần xác định giá để so sánh và điều chỉnh các yếu tố khác biệt.
- Phương pháp chiết trừ: Đây là phương pháp loại trừ giá trị của các tài sản gắn liền với nhà đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản để thu được giá trị của nhà đất.
- Phương pháp thu nhập: Đây là phương pháp dựa vào mức thu nhập ròng (sau khi đã trừ đi các chi phí) mà thửa nhà đất có thể sinh ra trong một năm để tính ra giá trị hiện tại của nó.
- Phương pháp thặng dư: Đây là phương pháp dựa vào tổng doanh thu và tổng chi phí ước tính của việc sử dụng và khai thác tiềm năng của nhà đất để tính ra lợi nhuận ròng (thặng dư) và từ đó xác định giá trị của nhà đất.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh: Đây là phương pháp áp dụng hệ số K (được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) lên bảng giá nhà đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành để xác định giá của từng loại, từng vụ, từng khu vực trong bảng giá nhà đất.
Mỗi phuơng pháp có điều kiện áp dung, uu điểm và nhuộc điểm riêng. Bạn có thể lựa chọn phuơng pháp phù hợp với mục tiêu và hoàn cảnh cụ thể của bạn.
Một số ví dụ minh họa cho từng phương pháp định giá đất như sau:
Phương pháp so sánh trực tiếp: Giả sử bạn muốn xác định giá của một thửa đất trống có diện tích 100m2 tại khu vực A. Bạn có thể tìm kiếm các giao dịch chuyển nhượng hoặc đấu giá của các thửa đất trống có cùng mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện hạ tầng, diện tích và hình thể với thửa đất cần xác định giá trong cùng khu vực hoặc khu vực lân cận. Sau khi thu thập được các thông tin về giá bán của các thửa đất so sánh (ví dụ 5 thửa), bạn có thể điều chỉnh các yếu tố khác biệt như hướng, mặt tiền, chiều sâu, tỷ lệ lấp đầy… để thu được mức giá bình quân cho thuê trên mỗi mét vuông của các thửa đất so sánh. Sau đó bạn nhân với diện tích của thửa đất cần xác định giá để ra được giá cuối cùng.
Phương pháp chiết trừ: Giả sử bạn muốn xác định giá của một thửa nhà đất có diện tích 200m2 tại khu vực B. Trên thửa nhà đất có một căn nhà 4 tầng có tổng diện tích sàn là 400m2. Bạn có thể tìm kiếm các giao dịch chuyển nhượng hoặc đấu giá của các bất động sản (gồm nhà và đất) có cùng mục tiêu sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, diện tích và hình thể với bất động sản cần xác định giá trong cùng khu vực hoặc khu vực lân cận. Sau khi thu thập được các thông tin về giá bán của các bất động sản so sánh (ví dụ 5 căn), bạn có thể điều chỉnh các yếu tố khác biệt như tuổi của công trình, chất lượng xây dựng… để thu được mức giá bình quân cho thuê trên mỗi mét vuông của các bất động sản so sánh. Sau đó bạn nhân với tổng diện tích sàn của công trình trên thửa nhà đất cần xác định giá để ra được tổng giá bát động sản. Tiếp theo bạn loại trừ phần giá trị của công trình (có thể dựa vào chi phí xây dựng hoặc khấu hao) ra khỏi tổng giá bất động sản để ra được giá cuối cùng.
Phương pháp thu nhập: Giả sử bạn muốn xác định giá của một thửa nhà đất có diện tích 300m2 tại khu vực C. Trên thửa đất có một công ty đang thuê làm.
